Wie Bundesparteien planen, die Immobilienkrise nach Jahren gescheiterter Politik zu beheben

Eines der dringendsten Probleme für die Kanadier im Wahlkampf sind die steigenden Wohnkosten. Die Konservativen und die NDP verschwendeten keine Zeit damit, Plattformen mit Versprechungen zur Lösung des Problems zu veröffentlichen, wobei Lösungen hauptsächlich auf den Neubau von Eigenheimen und günstige Steuermaßnahmen abzielten.

Die Liberalen waren nicht so schnell bei der Veröffentlichung einer vollwertigen Parteiplattform für den Wohnungsbau. Aber nach Jahren der Politik, von denen Immobilienanalysten und Finanzwächter sagen, dass sie die Nadel nicht sinnvoll bewegt haben, Premierminister Justin Trudeau hat viel zu tun, um die preisgekrönten jüngeren Kanadier davon zu überzeugen, dass er die außer Kontrolle geratenen Immobilienpreise zügeln kann.

Trotz des Fehlens einer klaren Plattform bieten die Prioritäten, die in der fiskalischen Aktualisierung der Liberalen Anfang dieses Jahres festgelegt wurden, einen Fahrplan für ihren Ansatz zum Wohnungsbau, vor allem sein Versprechen von 3,8 Milliarden US-Dollar für den Bau und die Reparatur von 35,000 erschwinglichen Wohneinheiten.

„Leider können Kanadier nicht in liberalen Ankündigungen leben-sie brauchen die Regierung, um tatsächlich die Häuser zu bauen, die sie versprechen“, sagte die NDP-Wohnungskritikerin Jenny Kwan letzte Woche auf ihrer Website. “Die Liberalen beweisen immer wieder, dass sie alle bereit sind, Maßnahmen zu ergreifen, um die Dinge für die alltäglichen Menschen zu verbessern. Kanadier verdienen besser.”

Der Haushalt der Bundesregierung bekräftigte auch seinen Plan, eine nationale Steuer von einem Prozent auf leerstehende Immobilien zu erheben, um die spekulative Nachfrage zu dämpfen, ein Thema, das ursprünglich angesprochen wurde, als Trudeau 2019 auf den Wahlkampfpfad ging.

Die Steuer würde ab 2022 auf den Wert leerstehender Wohnimmobilien von gebietsfremden, nicht-kanadischen Eigentümern erhoben, wodurch möglicherweise über vier Jahre hinweg 700 Millionen US-Dollar in die Einnahmen der Bundesregierung fließen würden.

Die Liberalen brachten auch härtere Hypothekenstresstestmaßnahmen ein, bei denen kanadische Käufer, die ihre Hypothek beantragen oder erneuern, nachweisen müssen, dass sie einen qualifizierten Zinssatz von 5,25 Prozent schultern können.

Die Entscheidung wurde getroffen, Kanadier davon abzuhalten, mehr zu leihen, als sie verarbeiten können, aber es senkte auch die Kaufkraft der Hauskäufer um bis zu fünf Prozent.

Zu der Zeit sagte RBC Economics Senior Economist Robert Hogue der Financial Post, dass der härtere Stresstest keine immaterielle Veränderung des Immobilienmarktes sei, aber er habe nicht erwartet, dass er die Dinge stark abkühlen würde.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahrzehnten schnell gestiegen, Wohneigentum für viele junge Kanadier unerreichbar machen. Die Preise eskalierten während der Pandemie inmitten rekordniedriger Zinsen und des Gerangels nach größeren Vorstadthäusern, die besser für die Arbeit von zu Hause aus geeignet sind, weiter.

Die durchschnittlichen nationalen Hauspreise erreichten im vergangenen März mit 716,828 US-Dollar ein Allzeithoch, haben sich jedoch laut Marktdaten der Canadian Real Estate Association (CREA) im Juli auf einen nicht saisonbereinigten Preis von etwas weniger als 662.000 US-Dollar eingependelt.

In dem Bericht sagte der leitende Ökonom von CREA, Shaun Cathcart, dass der Umsatzrückgang nicht überraschend sei, da die Preise im März nicht nachhaltig seien, die Erschwinglichkeit jedoch ein Problem bleibe.

„Das Problem der hohen Wohnungsnachfrage bei geringem Angebot ist nirgendwohin gegangen-es ist wohl schlimmer“, sagte er. „Und nach Jahren, in denen sich alle einig waren, dass Wohnungen mittlerer Dichte die Zukunft sind, bezeichnen wir sie immer noch als die „fehlende“ Mitte.”

Die in dieser Woche veröffentlichte Wohnungsplattform der Konservativen enthält Zusagen, in den nächsten drei Jahren eine Million Häuser zu bauen, ausländische Immobilieninvestoren für zwei Jahre zu verbieten und den Hypothekenstresstest so anzupassen, dass Auftragnehmer, Kleinunternehmer und nicht Festangestellte davon profitieren Angestellte.

Die NDP verpflichtete sich unterdessen, innerhalb von 10 Jahren 500.000 erschwingliche Wohneinheiten zu schaffen, 30-jährige CMHC-versicherte Hypotheken für Einstiegshäuser wieder einzuführen, eine 20-prozentige Steuer auf Häuser zu erheben, die von Käufern gekauft wurden, die keine kanadischen Staatsbürger oder ständigen Wohnsitz haben, die Steuergutschrift des Hauskäufers auf 1.500 US-Dollar zu verdoppeln und auf den Bundesanteil der GST/HST-Kosten für den Bau neuer erschwinglicher Mieteinheiten zu verzichten.

Während ihrer zwei Amtszeiten haben die Liberalen eine Reihe von Maßnahmen zur Bekämpfung der steigenden Immobilienpreise verhängt, aber sie haben nicht wie erwartet funktioniert.

Zum Beispiel haben die Liberalen in der Kampagne 2015 eine Plattform angepriesen, die sich weitgehend um den Bau neuer Mietwohnungen drehte, sei es durch direkte Finanzierung oder Anreize.

Sie stellten 20 Milliarden US-Dollar für ein 10-jähriges Investitionsprogramm für soziale Infrastruktur bereit, um erschwinglichen Wohnraum und Seniorenheime zu schaffen, und weitere 125 Millionen US-Dollar pro Jahr für Steueranreize für den Bau und die Renovierung von Mietwohnungen. Die Plattform forderte auch die Bewertung, ob einige Bundesländer und Gebäude möglicherweise für kostengünstigen Wohnraum umgewidmet werden könnten.

Die Liberalen starteten im September 2019 den Anreiz für Erstkäufer von Eigenheimen und versprachen 1,25 Milliarden US-Dollar für das Programm über drei Jahre, um die Erschwinglichkeit für Erstkäufer von Eigenheimen zu verbessern.

Das Programm wird von der Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) durchgeführt, die 10 Prozent für die Anzahlung eines neuen Eigenheims und fünf Prozent für den Weiterverkauf von Eigenheimen anbietet. Der Anreiz ist eine Shared-Equity-Hypothek mit der kanadischen Regierung, was bedeutet, dass die Regierung sowohl an der Aufwärts-als auch an der Abwärtsspirale des Immobilienwerts beteiligt ist.

Allerdings konnten sich nur wenige Kanadier qualifizieren. Nur 9,108 zugelassene Bewerber hatten den Anreiz zum 1. Januar erhalten. 31, 2021, seit seiner Einführung, nach Zahlen im Parlament im April eingereicht, für insgesamt $ 170 Millionen ausgezahlt werden.

Die Liberalen gewannen bei den Wahlen von 2019 eine Minderheitsregierung mit einer Reihe aktualisierter Wohnungsversprechen, z. B. die Ausweitung des Anreizes für Erstkäufer von Eigenheimen für Menschen in Victoria, Vancouver und Toronto und die Einführung einer Steuer von einem Prozent auf Immobilien im Besitz gebietsfremder, nicht-kanadischer Eigentümer. Es gab auch eine Reihe anderer Maßnahmen wie zinslose Kredite bis zu 40,000 US-Dollar zur Nachrüstung von Immobilien und Zuschüsse für Bürger, die emissionsfreie Häuser kaufen.

Der Parlamentarische Haushaltsbeauftragte (PBO) sagte kürzlich in einem Bericht, die nationale Wohnungsbaustrategie der Bundesregierung habe in den ersten drei Jahren „begrenzte“ Auswirkungen auf die Wohnungskrise gehabt.

Der Haushaltsbeauftragte Yves Giroux stellte fest, dass dies auf Faktoren wie einen Rückgang der realen Kaufkraft der Bundesausgaben um 15 Prozent für Wohnungsprogramme, das Ende bilateraler Abkommen zwischen den Provinzen und dem CMHC über die Unterstützung von Gemeinschaftswohnungen und Verzögerungen zurückzuführen sei CMHCS Kapitaleinlagenprogramm.

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Einige Immobilienprofis geben den Liberalen auch eine schlechte Bewertung für ihre Herangehensweise an den Wohnungsbau.

„Relativ arm“, so John Pasalis, Präsident von Realosophy Realty Inc., ein in Toronto ansässiges Immobilienmakler-und Datenunternehmen, beschrieb die im Laufe der Jahre ergriffenen Maßnahmen.

„Abgesehen von der Beschleunigung der Bau-und Zweckmieten, die großartig ist, sind die Immobilienpreise, zumindest die Wiederverkaufspreise, in Kanada unter der liberalen Regierung seit 2015 in die Höhe geschossen“, sagte er.

Pasalis sagte, dass die Beschleunigung der Einwanderung und des Bevölkerungswachstums inmitten eines angebotsbeschränkten Marktes sicherlich zu einer Erhöhung der Immobilienpreise beigetragen habe, und schlug vor, dass eine Parteiplattform für den Wohnungsbau mehr Angebot für Kanadier fördern sollte, die ihre Häuser eher wie ein Zuhause als wie einen Vermögenswert behandeln möchten.

„Auf breiter Ebene von der Nachfrageseite aus ist mein Gefühl, dass die Bundesregierung im Laufe der Zeit eine Politik verfolgen sollte, die es den Anlegern vielleicht etwas schwerer macht, in den Markt einzusteigen, und den Endnutzern den Einstieg in den Markt erleichtert“, sagte er „In gewisser Weise sollte das Underwriting für Investoren etwas enger sein … und schließlich die Kreditvergabe an Erstkreditnehmer erleichtern. Ich denke, darauf sollten wir uns zubewegen.”